07-022/RAM/6a.ed.
El juicio de desalojo
[Monografía]. --
6a. ed. actualizada. --
,
2006. --
Contenido:
EL JUICIO DE DESALOJO EN GENERAL
El objeto del juicio de desalojo
Introducción
Pérdida de la tenencia por vías de hecho - Pérdida de la tenencia por contratos aptos para transferir el uso y goce de ella - Otros contratos por los cuales se pudo perder la tenencia y procede el juicio de desalojo - Contratos mediante los cuales el propietario se desprendió de la tenencia y no procede el juicio de desalojo: Boleto de compraventa; Contratos sociales
Acciones destinadas a recuperar la posesión o la tenencia
Acción de reivindicación - Acción posesoria de despojo - Interdicto de recobrar posesión - Acción por resolución contractual - Acción por nulidad de acto jurídico - Acción por división de condominio o desalojo del condómino ocupante - Concubinos - Acción por disolución y liquidación de sociedad - Acción de un heredero contra otro que ocupa un bien del acervo hereditario - Acción de desalojo
Jurisprudencia
Legitimación pasiva. Concepto general - Poseedores - Prueba de la posesión - Intrusos que son o no son tales - Precario tenedor - Adquirente con boleto de compraventa - Acción de nulidad - Concubinos - Contrato laboral - Heredero ocupante - Desalojo promovido por un cónyuge contra el otro
El juicio de desalojo
El procedimiento en los códigos procesales de la Nación y de la provincia de Buenos Aires. Las normas procesales de la ley 21.342 (¿derogada?) - El proceso de desalojo reformado en el nuevo Código Procesal Civil y Comercial de la Nación: Los cambios - La crítica a la reforma del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación - La eliminación del juicio sumario - La audiencia preliminar - La falta de equilibrio del juicio de desalojo - Una controversia en la jurisprudencia: al derogar el sumario en el CPCCN (Ley 25.488), ¿el desalojo se tramita en el juicio ordinario o en el sumarísimo - El juicio de desalojo en los CPCC de las provincias argentinas
Cuestiones procesales
Competencia: Competencia en razón de la materia. Competencia federal - Competencia en razón de la materia - Competencia en razón del territorio - Oportunidad en que se determina la competencia - Fuero de atracción
Legitimación activa y pasiva: Legitimación activa - El propietario - El condómino - El cónyuge - El heredero y el administrador de la sucesión - El poseedor - El usufructuario - El usuario - El locador - El locatario - El comodante - El consorcio de copropietarios - El fiador - Legitimación pasiva (remisión)
Demanda y notificación
Excepciones previas
Contestación de la demanda
Falta de contestación de la demanda y rebeldía
Reconvención
Prueba
Alegatos
Efectos de la sentencia
Recursos
Cuestiones incidentales
Acumulación de procesos y de acciones
Acumulación de procesos
Acumulación de acciones
El reconocimiento judicial previo
Intervención de terceros
Condena de futuro
Convenios de desocupación
LA LOCACIÓN URBANA. PRINCIPALES CAUSALES DE DESALOJO
El juicio de desalojo y el contrato de locación - Breve comparación entre el Código Civil y la ley 23.091 - Forma del contrato de locación - Precio - Rescisión anticipada de la locación - Continuadores de la locación - Plazo de la locación - Intimación al locatario para que pague alquileres atrasados
La causal de vencimiento contractual
Normas legales - Código Civil - Ley 23.091 - Argumentos más comunes que el locatario esgrime para resistir el desalojo por vencimiento del plazo de la locación - Inexistencia de tácita reconducción: alquileres percibidos luego de vencido el plazo contractual - Inexistencia de tácita reconducción - Vencimiento del plazo contractual - El aumento del precio durante la vigencia del contrato no significa la concertación de uno nuevo - Cuestionamiento al haberse prorrogado el contrato por un plazo inferior al mínimo legal - Invocación de la existencia de un nuevo contrato verbal convenido antes o con posterioridad al vencimiento del primero - Invocación de cláusula contractual donde se da opción al locatario para continuar o se habla de una posible prórroga luego del vencimiento del plazo pactado - Se aduce para no devolver el inmueble que el locador no acredita ser su propietario - La consolidación del derecho durante el proceso - Locación con fines turísticos - Desalojo anticipado por el vencimiento del plazo locativo en el CPCCN
La causal de falta de pago
Normas legales - Código Civil: pago del alquiler - Código Civil: mora - Código Civil: lugar de pago - Ley 23.091: intimación de pago
Indivisibilidad del pago
Dos períodos consecutivos de alquiler. Fecha de pago
Precio: Otros elementos que lo integran
Mora e intimación de pago
La mora
Lugar de pago en el domicilio del deudor - Lugar de pago fijado en el contrato y que no es el domicilio del deudor - Cambio "de hecho" del lugar de pago fijado en el contrato o que surge de la ley - La purga de la mora - Pagos recibidos cuando ya se promovió el juicio de desalojo
Generalidades y mora - Purga de la mora - Recepción de alquileres luego de promovido el juicio de desalojo
La intimación extrajudicial previa
La falta de intimación previa y el juicio de desalojo. Casos en los cuales igual procede la demanda
Contenido de la intimación
Prueba de la intimación
Procedencia del desalojo pese a no haberse efectuado la intimación previa
Prueba
Compensación por mejoras adeudadas
Normas aplicables del Código Civil
Desalojo anticipado por la causal de falta de pago
La causal de abandono de la locación y el especial supuesto de los continuadores de ella - Normas legales - Ley 23.091 - Abandono de la locación sin dejar persona alguna - Muerte del locatario - Abandono de la locación quedando personas en el inmueble
La causal de trasferencia prohibida
La prohibición contractual de ceder o sublocar - Inactividad del locador pese a conocer la cesión - Aceptación de pagos efectuados por el subinquilino - Trasferencias pretéritas - Prohibición relativa: Falta de consentimiento del locador - Cesión prohibida con solo trasferir el uso aun en forma gratuita - Supuesto en que el locatario lleva a vivir con él a amigos o parientes - Forma de la cesión y su oponibilidad a terceros - Prueba de la trasferencia o sublocación prohibida - El locatario cedente no se libera de sus obligaciones - Trasferencia de la locación a una sociedad - Coinquilinos que constituyen una sociedad - Locatario que constituye sociedad con terceros - Locatario que constituye sociedad con hijos - Sociedad que se trasforma - Sociedad que se disuelve continuando un socio en la locación - Estado locatario
Causales de uso abusivo y cambio de destino
El cambio de destino - Cambio de destino total o parcial - ¿Es necesario que se cause un perjuicio al locador? - Supuestos de ejercicio abusivo del derecho por parte del locador - Interpretación restrictiva de la causal de desalojo - Consentimiento tácito del locador - El goce abusivo - El goce deshonesto y la conducta del locatario - Incorporación del art. 680 ter al CPCC
Responsabilidad y daños y perjuicios en el contrato de locación de cosas
Concepto del contrato de locación de cosas - Responsabilidad del locatario por daños en la cosa locada - Responsabilidad del locatario por retención indebida - Conclusiones - La fianza en el contrato de locación
DERECHO PRÁCTICO
Demandas de desalojo - Contrato tipo de locación de locales de "shopping centers"
El contrato de locación y la ley de convertibilidad 23.928
El precio en moneda extranjera - Pacto sobre aumentos periódicos de alquileres dentro del plazo mínimo locativo
Medidas cautelares en el juicio de desalojo contra precarios tenedores o intrusos
Desalojo contra el precario tenedor o intruso, conforme al CPCC de la provincia de Buenos Aires - El nuevo art. 676 bis del Código Procesal de la Provincia de Buenos Aires - El tenedor precario - El intruso - Desalojo contra el precario tenedor o intruso conforme al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación
Proyectos de reforma al juicio de desalojo
Reformas al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación - Proyecto del diputado Alberto Daniel Piotti - Desalojo por falta de pago o contrato vencido - Desalojo contra ocupantes sin título legítimo - Anteproyecto de Reformas al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación
El nuevo Código Procesal Civil y Comercial de la provincia de Córdoba
Legitimación activa del fiador para demandar el desalojo del locatario
El contrato de locación de locales de shopping centres
El juez en el juicio de desalojo
La contienda - El dato - El objeto del juicio de desalojo - Las facultades del juez - Notas a fallos
Apéndice Legislativo
Ley 23.091. Locaciones urbanas: disposiciones que regirán las locaciones destinadas a vivienda - Resolución 368/76 (Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo). Características distintivas de calidades de viviendas - Decreto 977/85. Reglamentación del Régimen de Promoción de locaciones destinadas a vivienda establecido por ley 23.091 - Ley 23.928. Convertibilidad del austral - Decreto 529/91. Reglamentación de la ley 23.928 - Resolución 144/93 (Ministerio de Economía y Obras y Servicios Públicos). Locaciones de inmuebles. Interpretación de los alcances de la ley 23.928 - Ley 11.443 (Prov. de Bs. As.) - Resolución 23.083/94 (Superintendencia de Seguros de la Nación). Seguros de caución para garantías de alquileres - Ley 24.808. Modificación de la ley 23.091 - Ley 25.561. Emergencia Pública y reforma del régimen cambiario - Ley 24.454. Códigos Penal y Procesal Civil y Comercial de la Nación - Ley 24.324. Código Procesal Penal de la Nación - Ley 25.488. Reformas al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (Reformas al Régimen de los Desalojos) - Ley 25.628. Código Civil. Contratos de Locación
ISBN: 9871087675
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Inv.: 13019
S.T.: 07-022/RAM/6a.ed.
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